購房“套路深” 買房需謹慎

發(fā)表時間： 2017-03-15 17:18 來源：平臺管理 　　

2017年有一個熱詞叫“買房”。房屋是家的載體，購房成為越來越多人的剛性需求，而因購房引起的訴訟也越來越多。最近清城區(qū)法院審理了一宗對執(zhí)行查封房屋提出異議申請的案件，案外人請求法院解封房屋并中止執(zhí)行，被裁定駁回。

借款，將房屋作為抵押

2012年12月17日，小明向某銀行借款400000元購買某小區(qū)的01號房屋，并與銀行簽訂《個人一手住房貸款合同》將所購房屋抵押給銀行，抵押期限為2012年12月17日至2019年12月17日。因小明逾期未清償款項，2015年8月，銀行將小明訴至區(qū)法院，區(qū)法院于2016年1月22日判令被告小明于本判決生效之日起7日內向原告清償借款本金及利息；在判決確定的借款本息范圍內，對被告提供抵押的01號房屋享有優(yōu)先受償權。因被告小明拒不履行還款義務，原告向清城區(qū)法院申請強制執(zhí)行，區(qū)法院于2016年8月依法查封被告名下的01號房屋。

半路殺出個“程咬金”，案外人申請法院中止執(zhí)行

2016年11月7日，案外人小響向法院提出執(zhí)行異議，稱本院查封的01號房屋為其購買，并從2015年5月份開始一直在該房屋居住至今，且是其唯一住宅，請求法院中止對上述01號房屋的執(zhí)行。

原來，被告小明未經(jīng)抵押權人A銀行的同意，于2014年9月7日與小響就上述01號房屋簽訂了《房屋買賣合同》擅自將房屋出售給小響，小響一次性支付全部購房款350000元。案外人小響還提供《房屋裝修合同》、《收款收據(jù)》、《入住照片》，擬證明其購買上述房屋后，即裝修入住至今，上述房屋是其唯一住宅。另外，小明沒有將所得的350000元用于償還欠A銀行的債務。

法院：購買行為不得對抗優(yōu)先受償權

本案執(zhí)行標的01號房屋的登記權屬人為被執(zhí)行人（小明），并辦理抵押登記，其物權歸屬應以物權登記機關的登記為準。案外人小響在購買該房屋前未到相關部門了解、核實房屋的登記、抵押等情況，自身存在過錯。

依據(jù)《中華人民共和國物權法》第一百九十一條第二款規(guī)定“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”本案被執(zhí)行人小明未經(jīng)抵押權人（A銀行）同意，即與案外人小響簽訂房屋買賣合同，所得價款沒有用于償還欠A銀行的債務，該房屋買賣行為損害了申請執(zhí)行人（A銀行）的合法權益。

依據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優(yōu)先受償權，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”被執(zhí)行人（小明）與案外人（小響）的房屋買賣行為不得對抗申請執(zhí)行人（A銀行）的抵押權，案外人以上述房屋為其購買，購房款已支付完畢并實際居住為由，提出排除執(zhí)行的異議，其異議主張無法律依據(jù)，異議不成立，依法應予以駁回。

溫馨提示：

人們在購買房屋前，必須到房管等部門了解清楚房屋的相關情況，再簽訂房屋買賣合同，購買房屋后，盡快到房管部門辦理過戶手續(xù)，待所有購房手續(xù)完善后，方可確保自己的合法權益不受侵害。

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